Τους τελευταίους μήνες μάλιστα τις τάξεις των ενδιαφερομένων έχουν πυκνώσει και νέα κινεζικά επενδυτικά κεφάλαια τα οποία, όπως είναι σε θέση να γνωρίζει η «Κ», εξετάζουν τον κλάδο στο πλαίσιο των ανάλογων επενδύσεων που πραγματοποιούν κατά μήκος όλου του «Νέου Δρόμου του Μεταξιού».

Οι λόγοι

Ενώ όμως το ενδιαφέρον είναι μεγάλο, οι συμφωνίες δεν «περπατούν» για τέσσερις λόγους: Οι υψηλές αποδόσεις του επιζητούν οι επενδυτές, το αυξημένο ελληνικό ρίσκο, η απουσία «καθαρών» από πλευράς υποχρεώσεων και τίτλων ακινήτων και οι υψηλές ακόμα απαιτήσεις των πωλητών. Επιπροσθέτως τροχοπέδη αποτελεί και η μικρή πρόοδος που έχει σημειωθεί στο θέμα της διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων, αλλά και οι υψηλές φορολογικές επιβαρύνσεις.

Η ελάχιστη απόδοση που επιζητούν οι μεγάλοι ξένοι επενδυτές για να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά ακινήτων διαμορφώνεται, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, στο 15% με 17%. Το ποσοστό αυτό είναι κατά πέντε ολόκληρες ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο από την απόδοση που ζητούσαν στα τέλη του 2014 και αντικατοπτρίζει τα αυξημένο ρίσκο το οποίο ενσωματώνουν πλέον στην Ελλάδα. Αυτά όταν στη Δυτική Ευρώπη στόχος είναι αποδόσεις 5% έως 7% και στην Κεντρική Ευρώπη 9% με 11%. Ομως για να επιτευχθούν τέτοια νούμερα απαιτείται κατ’ αρχάς χαμηλότερο κόστος κτήσης. Αλλά οι πωλητές πολλές φορές «βγάζουν» στην αγορά ξενοδοχεία που είναι επιβαρυμένα με δανειακές, ασφαλιστικές, φορολογικές και άλλες υποχρεώσεις, κυρίως προς

προμηθευτές, ενώ εμφανίζονται απρόθυμοι να ρίξουν και την τιμή. Την ίδια στιγμή στις τράπεζες επικρατεί έντονη επιφυλακτικότητα για την ανάληψη οποιασδήποτε ευθύνης. Υπενθυμίζεται πως η Τράπεζα της Ελλάδος είχε προσδιορίσει προ οκταμήνου την αξία των μη εξυπηρετούμενων δανείων που αφορούν ξενοδοχεία στα 2,5 δισ. ευρώ και σε επιπλέον 3 δισ. ευρώ τα δάνεια που βρίσκονται σε καθυστέρηση 90 ημερών. Από το στοκ αυτό πολύ μικρό μόνον μέρος έχει βγει στην αγορά.

Αντίστροφη πορεία

Οσον αφορά το χάσμα στο τίμημα, πρέπει να σημειωθεί πως συμβάλλει και το ότι οι τιμές των ακινήτων τετράστερων και πεντάστερων ξενοδοχείων έχουν ήδη –εδώ και μία τριετία– μπει σε ανοδική τροχιά. Γεγονός που οφείλεται στις ιδιαίτερα θετικές επιδόσεις του τουρισμού, καθώς και στις προσδοκίες για διατήρηση της αναπτυξιακής του δυναμικής. Σωρευτικά οι τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων υψηλής ποιότητας έχουν αυξηθεί από 7% έως και 15%, ανάλογα με την τοποθεσία, κατά την προηγούμενη τριετία, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της κτηματομεσιτικής εταιρείας NAI Hellas.

Οι ζητούμενες αποδόσεις (το IRR δηλαδή) αναμένεται να μειωθούν εφόσον υποχωρήσει ο κίνδυνος που ενσωματώνεται στην παρούσα φάση στην Ελλάδα και σταθεροποιηθεί η οικονομική και πολιτική ζωή του τόπου. Η κρίση στην αγορά ξενοδοχειακών ακινήτων είχε ξεκινήσει πριν από την οικονομική κρίση της χώρας και η πτώση των αξιών σε αυτά τα ακίνητα μεσοσταθμικά για την περίοδο 2005 - 2012 ξεπέρασε το 35%. Ετσι ακόμα και μετά την ανάκαμψη της περιόδου 2013 - 2016 υπολείπονται, δηλαδή, σημαντικά ακόμα οι αξίες από τα υψηλά τους στα μέσα της προηγούμενη δεκαετίας.

Το who is who των δυνητικών επενδυτών περιλαμβάνει τόσο private equity funds, κυρίως από τις ΗΠΑ αλλά και την Ευρώπη, ξενοδοχειακές αλυσίδες, μεμονωμένους Ελληνες και ξένους ιδιώτες επιχειρηματίες, ενίοτε ομογενείς, όσο και κρατικά κεφάλαια από τον αραβικό κόσμο που έχουν ήδη κλείσει συναλλαγές κυρίως κοινοπρακτικά όπως στο Hilton αλλά και τον Αστέρα Βουλιαγμένης.

Η μεγάλη πλειονότητα των επενδυτών εκτιμά πως οι προοπτικές της συγκεκριμένης αγοράς είναι πολύ καλές όπως και αυτή για τις οργανωμένες αναπτύξεις παραθεριστικών κατοικιών, αναφέρουν πηγές της αγοράς. Ο δε τυπικός χρονικός επενδυτικός ορίζοντας των funds, έως τη ρευστοποίηση της επένδυσης δηλαδή, είναι πέντε έως δέκα χρόνια.